Förvaltning och fastighetsbestånd

Risker Hantering och möjligheter
Fastighetsvärden  

Fastigheterna redovisas till verkligt värde,  marknadsvärde.
Marknadsvärdet bestäms dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer
accepterar, dels av ett förväntat driftnetto. Ett lägre avkastningskrav påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett högre förväntat framtida driftnetto.

Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsättning för bättre och stabilare driftnetto från våra fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfaktor som vi inte kan påverka.

Antaganden vid fastighetsvärdering  

Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal
ekonomiska indata och antaganden. I  värderings-processen finns det risk för att gjorda antaganden inte
speglar marknaden vid det givna tillfället vilket gör att
värderingen därmed kan bli felaktig.

Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän.

Oförutsägbara händelser i våra fastigheter

 

Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skadegörelse.

Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasseringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If.

Hyresintäkter  

Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar samt hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna.
Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd,
vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror.
Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt.

Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverksamhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen.
Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en
löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag på hyresintäkterna.
Då endast en procent av hyresintäkterna utgörs av omsättningsbaserad hyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler.

Uthyrningsgrad   
En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna relativt snabbt. Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och tilltänkta under kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom förebygga och minska risken för stora vakanser.

Fastighetskostnader 

 

Förändrade fastighets- kostnader kan påverka
fastighetens driftnetto och därmed också marknads-värdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är
kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning,
kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongs- variationer. Generellt är kostnaderna högre under
årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.

En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi
målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet
negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Vi har tio fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen
omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller.