Dekorativ bild

Förvaltning och fastighetsbestånd

Riskbeskrivning Hantering och möjligheter
Fastighetsvärden  

Fastigheterna redovisas till verkligt värde, det vill säga marknadsvärde. Marknadsvärdet bestäms i normala fall av, dels ett förväntat driftnetto, dels av vilken förväntad avkastning som marknadens aktörer accepterar. Ett högre förväntat framtida driftnetto påverkar marknadsvärdet positivt liksom ett lägre avkastningskrav.

Genom att arbeta långsiktigt med vår förvaltning och utveckla våra områden till attraktiva platser skapar vi förutsättning för bättre och stabilare driftnetto från våra fastigheter. Däremot är marknadens avkastningskrav en omvärldsfaktor som vi inte kan påverka.

Antaganden vid fastighetsvärdering  

Förändringar i verkligt värde för förvaltningsfastigheter redovisas i resultaträkningen som orealiserade värdeförändringar. Fastigheternas marknadsvärde utgör också grunden för beräkning av bolagets belåningsgrad. Att fastigheternas marknadsvärde är så rättvisande som möjligt är därför av yttersta vikt.

Fastighetsvärderingen grundar sig på ett antal ekonomiska indata och antaganden. I värderingsprocessen finns det risk för att gjorda antaganden inte speglar marknaden eller faktiska förhållanden vid det givna tillfället vilket gör att värderingen därmed inte är rättvisande.

Fastighetsvärderingen görs kvartalsvis. Cirka 40–50 procent av marknadsvärdet externvärderas varje år. Våra interna värderingar kvalitetssäkras av oberoende värderingsmän.
Under 2020 omarbetades revisionsstandarden ISA 540, vilket ökar kraven på dokumentation av bland annat antaganden i värderingsprocessen. Detta leder till ökad insyn och minskar risken att gjorda antaganden i värderingsprocessen inte är i linje med marknaden. 

Oförutsägbara händelser i våra fastigheter

 
Våra fastigheter kan påverkas av oförutsägbara händelser i form av brand, vattenskador och skadegörelse.

Vi arbetar fortlöpande med förebyggande åtgärder som till exempel uppdaterade brandlarm, sprinklersystem, inpasseringssystem och utbildade väktare. Samtliga fastigheter är fullvärdesförsäkrade genom If.

Hyresintäkter  

Våra hyresintäkter påverkas av utvecklingen i ekonomin på de delmarknader där vi verkar och hur vi lyckas utveckla de områden där våra fastigheter är belägna.

Ekonomisk tillväxt leder sannolikt till ökad efterfrågan på lokaler, med lägre vakanser som följd, vilket i sin tur oftast leder till högre marknadshyror. Negativ ekonomisk utveckling antas leda till motsatt effekt.

Vi bygger stadsmiljöer med fokus på kontors- och handelsverksamhet som kompletteras med boende, service, kultur och utbildning. Blandningen gör oss mindre känsliga för den ekonomiska utvecklingen och ökar riskspridning i hyresgäststrukturen.
Eftersom kommersiella hyreskontrakt oftast tecknas på en löptid på tre till fem år får förändrade marknadshyror successivt genomslag på hyresintäkterna.
Då endast en procent av hyresintäkterna utgörs av tillägg vid omsättningsbaserad hyra utöver en minimihyra påverkas Atrium Ljungberg kortsiktigt i mycket liten utsträckning av sjunkande omsättning på handelsplatserna. Långsiktigt påverkar det dock efterfrågan av lokaler.

Uthyrningsgrad   
En förändring i uthyrningsgraden påverkar intäkterna. Genom att arbeta på starka delmarknader med nära relationer till både befintliga och tilltänkta under kan vi möta kundernas lokalbehov i god tid och därigenom förebygga och minska risken för stora vakanser.

Fastighetskostnader 

 

Förändrade fastighetskostnader påverkar fastighetens driftnetto och därmed också marknadsvärdet på fastigheten. En stor del av kostnaden är kopplad till energiåtgång i form av uppvärmning, kylning och el.
Fastighetskostnaderna påverkas av säsongsvariationer. Generellt är kostnaderna högre under årets första och sista kvartal, främst orsakat av högre kostnader för uppvärmning och fastighetsskötsel.

För att läsa mer om klimatförändringarnas påverkan på fastighetskostnaderna på längre sikt, se sidorna 78 och 144 i vår årsredovisning.

En del av fastighetskostnaderna vidaredebiteras hyresgästen genom regleringar i hyreskontrakten, varför kostnadsökningar eller besparingar får ett begränsat genomslag i vårt resultat. Eventuella vakanser påverkar resultatet, inte endast genom uteblivna hyresintäkter, utan även genom att vissa kostnader inte kan debiteras hyresgästerna.
Till fördel både för våra hyresgäster och för oss, arbetar vi målmedvetet med effektivisering av förbrukningen. Som ett led i detta har Atrium Ljungberg satt upp ett mål om att minska energianvändningen per kvadratmeter mellan åren 2014 och 2021 med 30 procent.
Oförutsedda skador och reparationer kan påverka resultatet negativt och förebyggs genom ett långsiktigt underhållsarbete för att bibehålla en god standard i hela fastighetsbeståndet.
Vi har 19 fastigheter med tomträtt. Tomträttsavtalen omförhandlas vanligtvis med 10 eller 20 års intervaller. Läs vidare om tomträttsavgälder i not IK.4 på sidorna 109–110 i vår årsredovisning.